El boom inmobiliario que colapsó la Mate de Luna: la SAT pide frenar nuevas construcciones

Un informe de la Sociedad Aguas del Tucumán (SAT) encendió las alarmas sobre el crecimiento descontrolado en San Miguel de Tucumán. La avenida Mate de Luna podría multiplicar su población por 90 si se construyen todos los edificios proyectados, pero la infraestructura actual no da abasto. La empresa estatal recomendó a la Municipalidad no autorizar nuevos edificios hasta que las redes de agua, cloaca y pluviales estén en condiciones en las zonas críticas.

¿Qué zonas están en riesgo?

El estudio clasificó el territorio capitalino en tres categorías. La zona "no apta" abarca tres cuadrantes centrales: el Cuadrante Norte (Italia al norte, Marcos Paz al sur, Suipacha al este y Camino del Perú al oeste), el Cuadrante Centro (Mendoza al norte, San Lorenzo al sur, Suipacha-San Luis al este y Camino del Perú al oeste) y el Cuadrante Micro-centro (Italia al norte, avenida Roca al sur, avenida Soldati-avenida Brígido Terán al este y San Luis-Suipacha al oeste). Según la SAT, allí hay saturación de redes y falta de capacidad estructural, con impacto crítico.

Alrededor de esa zona roja, se delimitó una franja de "zona con restricciones" con 11 cuadrantes adicionales, que rodean el área céntrica siguiendo ejes como avenida Francisco de Aguirre, Italia, Marcos Paz, San Lorenzo, Alsina, Larrea y Canal Sur. Esas áreas son aptas de manera condicionada a mejoras previas. Solo un cuadrante fue calificado como "zona apta": el delimitado por avenida Francisco de Aguirre al norte, calle Italia al sur, Balcarce al este y Suipacha al oeste, aunque es una de las zonas menos apetecibles para los desarrolladores.

Mate de Luna: el corredor del colapso

El informe puso el foco en el corredor de avenida Mate de Luna como sector de máxima demanda. Para el tramo entre avenida Colón y Camino del Perú, la SAT comparó la situación actual (432 viviendas bajas, 2.160 habitantes) con un escenario de ocupación plena: 400 edificios de 150 departamentos cada uno darían 64.800 departamentos y 194.400 habitantes, 90 veces más que hoy. En un escenario más acotado, con edificios de hasta cuatro pisos, se proyectan 11.200 departamentos, 33.600 habitantes y la necesidad de 15 pozos adicionales.

En el sector entre avenida Colón y avenida Alem, ya hay una decena de edificios en altura construidos o en construcción, con torres que superan los 20 pisos. La SAT definió esto como un "desarrollo inmobiliario acelerado" donde los desarrolladores priorizan la construcción sin ajustar los servicios básicos ni la infraestructura vial.

Agua y cloacas al límite

El abastecimiento de agua del corredor depende de los pozos Maternidad y UNT, con redes antiguas. Cada pozo produce unos 70 metros cúbicos por hora (140 m³/h entre ambos), frente a una demanda actual de 8,1 m³/h para 2.160 habitantes. Pero la posibilidad de nuevas perforaciones es limitada por la escasez de terrenos, la profundidad de los acuíferos (entre 320 y 440 metros) y la distancia recomendada entre pozos (500 metros). La SAT enumeró problemas como redes antiguas sobredemandadas, baja presión, urbanizaciones sin nexos troncales y riesgo de colapso.

En cuanto a cloacas, la planta de tratamiento San Felipe recibe líquidos de cuatro zonas (Sudoeste, Norte, Oeste y Casco Viejo) con colectores de 600 a 1.200 mm de diámetro. Tiene capacidad para 450.000 habitantes sobre 13 hectáreas, y se prevé una ampliación de 20 hectáreas. El plan incluye renovar 5.000 metros de cañería, ampliar lagunas de tratamiento en El Manantial y refuncionalizar la planta San Felipe.

Cuatro problemas que agravan la crisis

El documento identificó cuatro prácticas que afectan la eficiencia de los sistemas: lavaderos de vehículos clandestinos, uso de agua en piscinas de edificios en alta demanda, lavado de veredas con mangueras conectadas a la red potable y descarga de napas freáticas a la red cloacal mediante bombas. La SAT propuso abordajes conjuntos entre la empresa, los municipios y los organismos de control.

Inversión millonaria y recomendación final

Para adecuar la infraestructura, la SAT cuantificó una inversión de $10.500 millones en obras de agua (nueva red distribuidora de 400 mm en 3.000 metros sobre Mate de Luna, más de 15 pozos nuevos por $500 millones, perforaciones por $7.500 millones y redes por $3.000 millones) y $5.200 millones en obras cloacales. Sobre esa base, la SAT recomendó no autorizar nuevas construcciones hasta que las redes de agua, cloaca y pluviales estén en condiciones en las zonas críticas.